Anschlussfinanzierung: So sicherst du dir die besten Zinsen
Was steht im Immobilienkaufvertrag? Erfahre, worauf Käufer achten müssen – von Grundbuch und Kaufpreis bis zu Kaufnebenkosten.
📌 Kurz erklärt: Anschlussfinanzierung
Bei den meisten Immobilienkrediten endet die Zinsbindung nach 10 bis 15 Jahren, obwohl der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Dann wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Eigentümer sollten sich deshalb 3 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit neuen Angeboten beschäftigen. Grundsätzlich gibt es drei Optionen: Verlängerung bei der gleichen Bank (Prolongation), Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung) oder ein Forward-Darlehen zur frühzeitigen Zinssicherung. Nach 10 Jahren haben Kreditnehmer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Grundsätzlich gilt: Eine höhere Tilgungsrate kann langfristig tausende Euro an Zinsen sparen.
Was du zur Anschlussfinanzierung wissen musst
Bei einer Baufinanzierung wird der Zinssatz meist nur für einen begrenzten Zeitraum festgeschrieben – häufig für 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf dieser Sollzinsbindung ist der Kredit jedoch in den meisten Fällen noch nicht vollständig getilgt. Daher benötigen Immobilienbesitzer eine Anschlussfinanzierung, um die verbleibende Restschuld weiter zu finanzieren.
Es lohnt sich, frühzeitig aktiv zu werden: Beobachte die Entwicklung der Bauzinsen und verschaffe dir mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen Überblick über mögliche Angebote. Gerade in Phasen steigender Zinsen kann eine rechtzeitig geplante Anschlussfinanzierung mehrere tausend Euro sparen.
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Wann solltest du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Idealerweise informierst du dich bereits 3 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Die Gesetzliche Kündigungsmöglichkeit liegt bei 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Dein Vorteil: Keine Vorfälligkeitsentschädigung.
Zinsablauf oder Kündigung – deine Optionen
Die Frage der Anschlussfinanzierung stellt sich häufig bereits 8 bis 9 Jahre nach Abschluss der Baufinanzierung, da viele Kredite eine zehnjährige Zinsbindung haben.
Wenn deine Zinsbindung nur zehn Jahre beträgt, wird dich deine Bank in der Regel rechtzeitig kontaktieren. Dennoch solltest du dich nicht ausschließlich auf dieses Angebot verlassen, sondern immer auch andere Anbieter vergleichen.
Wichtig: Laut §489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kannst du einen Immobilienkredit zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Das ermöglicht dir einen kostenfreien Wechsel zu einer günstigeren Finanzierung, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Die drei wichtigsten Varianten der Anschlussfinanzierung
- Prolongation – Verlängerung des Kredits bei deiner bisherigen Bank
- Umschuldung – Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut
- Forward-Darlehen – Sicherung aktueller Zinsen für die Zukunft
Welche Option sich am meisten lohnt, hängt vor allem von der Zinsentwicklung, deiner Restschuld und deiner gewünschten Tilgungsrate ab.
Konditionen vergleichen – worauf du achten solltest
Bevor du dich entscheidest, solltest du mehrere Angebote vergleichen. Neben Banken bieten auch Online-Plattformen einen guten Überblick über aktuelle Bauzinsen, beispielsweise FMH.
Beim Vergleich solltest du nicht nur auf den effektiven Jahreszins achten, sondern auch auf folgende Punkte:
- mögliche Kontoführungsgebühren
- Sondertilgungsrechte
- flexible Tilgungsanpassungen
- Kosten für Bereitstellungszinsen
- mögliche Gebühren bei Änderungen des Darlehens
💡 Tipp: Viele Banken erlauben jährlich Sondertilgungen von 5–10 % der Darlehenssumme. Dadurch kannst du deine Restschuld schneller reduzieren und Zinsen sparen.
Prolongation – Verlängerung bei der bisherigen Bank
Der einfachste Weg der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation. Dabei verlängerst du dein bestehendes Darlehen bei deiner aktuellen Bank.
Der Vorteil: Der bürokratische Aufwand ist gering, da keine Grundschuldübertragung notwendig ist.
Trotzdem gilt: Vergleiche unbedingt andere Angebote. Banken kalkulieren bei bestehenden Kunden oft damit, dass diese nicht aktiv vergleichen.
Gerade bei steigenden Zinsen kann es sinnvoll sein, sich frühzeitig günstige Konditionen zu sichern. Manche Banken erlauben eine Verlängerung bereits mehrere Monate oder Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.
Umschuldung – Wechsel zu einer neuen Bank
Wenn eine andere Bank deutlich bessere Konditionen bietet, kann sich eine Umschuldung lohnen.
Bei einer Umschuldung ist es meist günstiger, wenn die bestehende Grundschuld einfach an die neue Bank übertragen wird. Eine Löschung und Neueintragung im Grundbuch verursachen oft höhere Kosten.
Für die Übertragung fallen normalerweise nur einmalige Gebühren von einigen hundert Euro für Notar und Grundbuch an. Die Zinsersparnis durch einen günstigeren Kredit wirkt dagegen über viele Jahre und kann deshalb deutlich höher ausfallen. Der finanzielle Vorteil berechnet sich hier also aus Zinsersparnis minus der Kosten für die Abtretung.
📝 Notiz: Auf lange Sicht fallen die Kosten für eine Abtretung also kaum ins Gewicht. Voraussetzung: Der neue Zinssatz ist deutlich niedriger.
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Forward-Darlehen – Zinsen frühzeitig sichern
Wenn deine Zinsbindung noch mehrere Jahre läuft, kannst du ein Forward-Darlehen abschließen. Dabei vereinbarst du bereits heute die Zinsen für deine zukünftige Anschlussfinanzierung. Der Darlehensstart erfolgt jedoch erst später. Typische Vorlaufzeiten sind 12 bis 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Für diese Zinssicherheit berechnen Banken meist einen Zinsaufschlag.
Mit Zinsersparnis die Tilgung erhöhen
Wenn du bei der Anschlussfinanzierung einen niedrigeren Zinssatz erhältst, kannst du die frei werdende Zinsersparnis direkt in eine höhere Tilgung investieren.
Eine einfache Strategie: Du lässt deine monatliche Rate unverändert. Dadurch steigt automatisch der Tilgungsanteil – und deine Restschuld sinkt schneller.
Der Vorteil: Du verkürzt die Gesamtlaufzeit deiner Finanzierung und sparst langfristig zusätzliche Zinsen.
So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Die meisten Immobilienkredite sind sogenannte Annuitätendarlehen. Dabei bleibt die monatliche Rate während der Zinsbindung konstant.
Sie setzt sich aus zwei Teilen zusammen:
- Zinsanteil
- Tilgungsanteil
Die Zinsen werden immer nur auf die aktuelle Restschuld berechnet. Dadurch verschiebt sich das Verhältnis im Laufe der Zeit:
- der Zinsanteil sinkt
- der Tilgungsanteil steigt
Das bedeutet: Je höher die Tilgung bereits zu Beginn der Finanzierung ist, desto schneller ist dein Darlehen vollständig zurückgezahlt.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist die Weiterführung eines Immobilienkredits nach Ablauf der Zinsbindung. Sie deckt die noch offene Restschuld ab und ermöglicht die Anpassung von Zinssatz, Tilgung und Laufzeit.
Wann sollte ich eine Anschlussfinanzierung planen?
Am besten 3 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. So kannst du Angebote vergleichen und ggf. ein Forward-Darlehen abschließen, um aktuelle Zinsen für die Zukunft zu sichern.
Welche Möglichkeiten gibt es für die Anschlussfinanzierung?
- Prolongation: Verlängerung bei der bisherigen Bank
- Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank für bessere Konditionen
- Forward-Darlehen: Zinssatz schon heute für die Zukunft festlegen
Was ist eine Prolongation und wann lohnt sie sich?
Bei einer Prolongation wird der bestehende Kredit bei der gleichen Bank verlängert. Sie lohnt sich besonders, wenn die Konditionen der Bank attraktiv sind und der Aufwand einer Umschuldung vermieden werden soll.
Was ist eine Umschuldung und welche Vorteile hat sie?
Bei einer Umschuldung wechselt man zu einer anderen Bank, die meist günstigere Zinsen oder flexiblere Tilgungsoptionen bietet. Die alte Grundschuld wird dabei in der Regel an die neue Bank abgetreten, wodurch Kosten und Aufwand minimiert werden.
Was kostet eine Grundschuldabtretung?
Für die Übertragung der Grundschuld fallen meist nur einmalige Gebühren für Notar und Grundbuchänderung an, häufig nur einige hundert Euro. Diese Kosten sind in der Regel deutlich niedriger als die langfristigen Zinsersparnisse durch eine günstigere Anschlussfinanzierung.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert den aktuellen Zinssatz für die Zukunft. Das Darlehen wird später ausgezahlt, ermöglicht aber schon heute die Planung der Anschlussfinanzierung. Typische Vorlaufzeiten liegen zwischen 12 und 60 Monaten.
Kann ich meinen Immobilienkredit vorzeitig kündigen?
Ja. Nach 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung des Darlehens kannst du den Kredit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§489 BGB).
Wie kann ich mit der Anschlussfinanzierung Zinsen sparen?
Indem du die Zinsersparnis direkt in eine höhere Tilgung investierst, reduzierst du die Restschuld schneller. So ist der Kredit früher abbezahlt und du sparst langfristig Zinsen.
Worauf sollte ich beim Vergleich von Anschlussfinanzierungen achten?
Achte nicht nur auf den effektiven Jahreszins, sondern auch auf:
- Kontoführungsgebühren
- Sondertilgungsoptionen
- Bereitstellungszinsen
- Flexibilität bei Tilgungsänderungen
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