Worauf du beim Abschluss eines Kaufvertrags achten solltest
Was steht im Immobilienkaufvertrag? Erfahre, worauf Käufer achten müssen – von Grundbuch und Kaufpreis bis zu Kaufnebenkosten.
📌 Kurz erklärt: Immobilienkaufvertrag
Ein Immobilienkaufvertrag ist ein notariell beurkundeter Vertrag, der die Übertragung einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer regelt. Darin werden unter anderem Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Beschreibung der Immobilie sowie der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs festgelegt. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland rechtlich unwirksam.
Die richtige Vertragsform
In Deutschland ist ein Immobilienkaufvertrag nur gültig, wenn er notariell beurkundet wird. Diese Pflicht ist im § 311b BGB festgelegt. Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag rechtlich unwirksam. Der Notar übernimmt mehrere Aufgaben: Er erstellt oder prüft den Vertragsentwurf, erläutert beiden Parteien den Inhalt und beurkundet den Vertrag. Außerdem kümmert er sich um die Eintragung im Grundbuch.
💡 Tipp: Käufer und Verkäufer erhalten den Vertragsentwurf in der Regel mindestens 14 Tage vor dem Notartermin, damit ausreichend Zeit zur Prüfung bleibt.
Immobilie und Grundstück genau beschreiben
Damit klar ist, welche Immobilie verkauft wird, muss das Objekt eindeutig beschrieben werden. Dazu gehören die genaue Bezeichnung des Grundstücks laut Grundbuch, Lage und Größe der Immobilie sowie die Gebäude- und Grundstücksbestandteile. Häufig werden auch Baupläne, Grundrisse oder Baubeschreibungen Teil des Vertrags.
Bei Eigentumswohnungen sollten zusätzlich folgende Unterlagen enthalten sein:
- die Teilungserklärung
- der Teilungsplan
- Vereinbarungen zum Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechte, zum Beispiel für Stellplätze oder Gartenflächen
Auflassungsvormerkung eintragen lassen
Nach der Beurkundung wird in der Regel eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese sichert dem Käufer den Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit an eine andere Person verkauft. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, zum Beispiel die Zahlung des Kaufpreises, erfolgt die endgültige Umschreibung des Eigentums.
Lastenfreiheit sicherstellen
Vor dem Kauf sollte unbedingt ein aktueller Grundbuchauszug geprüft werden. Besonders relevant sind die Einträge in Abteilung II und III, in denen mögliche Belastungen wie Wegerechte, Nießbrauchrechte, Wohnrechte, Grundschulden oder Hypotheken dokumentiert werden.
💡 Praxis-Tipp: Vereinbare zusätzlich ein Rücktrittsrecht, falls neue Belastungen im Grundbuch eingetragen werden.
Ein Grundbuch besteht aus mehreren Abteilungen
- Abteilung I: Eigentümer der Immobilie
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Wegerechte, Nießbrauch, Wohnrechte)
- Abteilung III: Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden
Für Käufer sind vor allem die Abteilungen II und III wichtig, da sie Auskunft über mögliche Belastungen geben. Bestehende Belastungen sollten vor Eigentumsübergang gelöscht werden, und der Kaufpreis kann erst nach Löschung fällig werden. Es ist auch empfehlenswert, ein Rücktrittsrecht für den Fall zu vereinbaren, dass neue Belastungen eingetragen werden.
Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Barzahlungsverbot
Der Kaufpreis muss im Vertrag eindeutig festgelegt werden – inklusive exaktem Betrag, Währung und Zahlungsmodalitäten. Werden zusätzlich bewegliche Gegenstände verkauft, wie Einbauküche, Möbel, Sauna oder Markisen, sollte deren Wert im Vertrag separat aufgeführt werden. Für bewegliche Gegenstände fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an, was die Steuerlast reduzieren kann.
⚠️ Seit April 2023 gilt in Deutschland ein Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf nach dem Geldwäschegesetz (GwG).
Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer
- Grundsteuer: laufende Steuer, jährlich an die Kommune, basiert auf Grundstückswert und kommunalen Hebesätzen.
- Grunderwerbsteuer: einmalige Steuer beim Kauf einer Immobilie, vom jeweiligen Bundesland erhoben; die Sätze unterscheiden sich zwischen den Bundesländern. Weitere Infos
Finanzierung und Zahlungsfristen abstimmen
Wenn der Kauf über ein Darlehen finanziert wird, sollten Kaufpreis und Zahlungsfristen unbedingt mit der Bank abgestimmt werden. So lassen sich Verzögerungen bei der Darlehensauszahlung vermeiden und mögliche Vertragsstrafen oder Verzugszinsen verhindern.
Nutzen- und Lastenübergang beim Immobilienkauf
Der Kaufvertrag sollte klar regeln, wann Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Ab diesem Zeitpunkt übernimmt der Käufer die laufenden Kosten der Immobilie, trägt Risiken und ist für die Grundsteuer verantwortlich. Meist fällt dieser Zeitpunkt mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises zusammen.
Haftung und Mängel im Kaufvertrag
Viele Immobilien enthalten im Kaufvertrag den Hinweis
„Verkauf wie besichtigt“ oder „gekauft wie gesehen“
Offensichtliche Mängel können dann nachträglich nicht mehr beanstandet werden.
Ausnahme: Arglistig verschwiegene Mängel, etwa Feuchtigkeitsschäden, Altlasten im Boden oder verdeckte Baumängel, können weiterhin geltend gemacht werden.
Es ist daher empfehlenswert, die Immobilie vor Kauf mit einem Sachverständigen oder Baugutachter zu besichtigen. Weitere Hinweise findest du bei der Verbraucherzentrale.
Nebenabreden vermeiden
Alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sollten schriftlich im Kaufvertrag festgehalten werden. Mündliche Absprachen haben keine rechtliche Wirkung. Dies betrifft beispielsweise die Übernahme von Möbeln, Renovierungszusagen oder besondere Übergabetermine.
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